Usucapião: entenda o que é, como funciona e como ter direito

Você já deve ter ouvido a história de alguém que se tornou o dono de um terreno que estava improdutivo, mas não era seu originalmente, ou que se alocou num pedaço de terra e, com o passar dos anos, conseguiu regularizar os papéis da propriedade em seu próprio nome. Isso acontece devido a uma ferramenta protegida por lei no Brasil, mas que gera muitas dúvidas: a usucapião.

Apesar do senso comum confundir usucapião com uma espécie de “regularização após uma invasão”, na verdade, a lei tem uma importante função social de distribuição e regularização de terras improdutivas ou ferramenta para facilitação de regularização de imóveis em determinados casos.

Saber mais sobre a usucapião pode evitar conflitos, regularizar propriedades e até ajudar na realização de sonhos, como a conquista da casa própria. O escritório Xerfan Advocacia S/S destaca por que conhecer as regras da usucapião pode ser fundamental para quem busca segurança jurídica e uma relação mais tranquila com seus imóveis.

O primeiro passo é entender que a usucapião corresponde a uma forma de regularização de posse, que visa garantir a segurança jurídica e o direito à propriedade daqueles que ocupam um imóvel ou bem móvel sem título formal durante um determinado período. Para ter acesso ao procedimento, é necessário que a parte interessada busque orientação de um advogado.

"O processo judicial de usucapião exige a subscrição por um advogado registrado na OAB, sendo um processo um pouco trabalhoso diante da necessidade da reunião de diversos documentos, como provas da posse com o animus domini, do tempo desta posse, planta e memoriais descritivos do imóvel, notificação/declaração dos confrontantes, certidões de distribuição etc.. É um processo que costuma levar bastante tempo na via judicial, uma tramitação de no mínimo de 2 (dois) anos, havendo alguns casos uma tramitação que pode perdurar por mais de10 ou 15 anos. Por isso há hoje um forte movimento legislativo no sentido da desjudicialização de processos desta natureza (declaratória), que hoje migram para os procedimentos extrajudiciais, sendo possível fazer a usucapião extrajudicial em prazos inferiores a um ano e até em seis meses", destaca o advogado associado do escritório Xerfan Advocacia S/S, Arthur Nobre.

Tipos de usucapião

Atualmente existem mais de 36 tipos de espécies de usucapião, sendo as mais comuns de serem utilizadas a usucapião extraordinária; usucapião ordinária; usucapião constitucional ou especial urbana e/ou rural; usucapião familiar e usucapião coletiva.

"A principal diferença entre as usucapiões são os requisitos de tempo, metragem, e o famoso justo título. Entre a usucapião extraordinária e ordinária, a diferença está no tempo de 15 a 10 anos para aquela e de 10 a 5 anos para esta, tendo a usucapião ordinária a exigência do justo título. Já para as usucapiões especiais, urbana ou rural, ou constitucional, a diferença destas para a ordinária e extraordinária, está na limitação da metragem, sendo 250m² para urbana e 50 hectares para rural, cinco anos de posse ininterrupta, e não possuir outro imóvel, sendo dispensado o justo título", complementa o advogado do escritório Xerfan Advocacia S/S.

Pessoa jurídica tem direito?

A usucapião pode ser feita por pessoas jurídicas, já que nem a constituição federal e nem o código civil restringem que a aquisição possa ser feita somente por pessoa física. Porém, é fundamental "a empresa estar bem assessorada para fazer este pleito, visto que deve a mesma atender aos requisitos legais, em especial, a função social do imóvel, a fim de que se dê uma correta destinação ao bem a ser usucapido", ressalta o especialista.

Além disso, é possível que uma pessoa possa reivindicar mais de uma propriedade por usucapião, desde que atenda às exigências legais. "É possível, a depender da espécie de usucapião, sendo a suposta impossibilidade de se usucapir mais de um imóvel equivocadamente difundida no senso comum, por ser requisitos de espécies específicas de usucapião, como o usucapião constitucional ou especial. Assim, a posse com animus domini pode ser exercida de forma direta, indireta e até complementar, o que viabiliza a usucapião de mais de um imóvel, ainda que simultaneamente", finaliza o advogado.